Insegnamenti

 

80/043 - ESTIMO 1

Anno Accademico 2017/2018

IVAN BLECIC (Tit.)
Secondo Semestre 
Convenzionale 
 



Informazioni aggiuntive

CorsoPercorsoCFUDurata(h)
[80/71]  SCIENZE DELL'ARCHITETTURA [71/00 - Ord. 2013]  PERCORSO COMUNE562.5
Obiettivi

Il corso ha come principale obiettivo l'insegnamento dei principi della disciplina estimativa e dei criteri utilizzati nei procedimenti di valutazione immobiliare. E’ strutturato in maniera da fornire agli studenti basi teoriche necessarie per affrontare le principali problematiche di natura estimativa riscontrabili nella pratica professionale del valutatore. Il corso è incentrato su una serie di lezioni frontali riguardanti i seguenti argomenti: evoluzione storica della teoria del valore e l’analisi economica del territorio, il mercato immobiliare ed i suoi cicli, principi fondamentali dell’estimo, highest and best use, metodologia di stima diretta ed indiretta, capitalizzazione dei redditi netti, valore di mercato, valore di costo, valore complementare, valore di trasformazione e valore di surrogazione. La trattazione degli estimi catastali e dell’evoluzione dei riferimenti normativi per il calcolo dell’indennità espropriativa completano il quadro degli argomenti teorici discussi.

Prerequisiti

La precedente o supplementare conoscenza della teoria micro-economica viene ritenuta utile, ma non fondamentale.

Contenuti

Il corso si articola in una serie di lezioni frontali basate sui seguenti argomenti:

ELEMENTI DI ECONOMIA GENERALE
Il comportamento del consumatore. La domanda del mercato. Caratteristiche del mercato immobiliare.

ANALISI ECONOMICA DELLO SPAZIO. NOZIONI DI BASE SULLE TECNICHE ECONOMICHE NELLA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE.

I PRINCIPI TEORICI DELL''ESTIMO
La teoria del valore. I contenuti dell''estimo. I principi fondamentali dell''estimo. I possibili criteri di stima: oggettività ed ordinarietà.

LA METODOLOGIA ESTIMATIVA.
La comparazione come metodo di stima. L''impostazione oggettiva della comparazione. Distinzione tra metodi di stima. Il metodo della comparazione diretta. Il metodo della comparazione indiretta: capitalizzazione del reddito netto. Il metodo dei minimi quadrati.

IL VALORE DI MERCATO.
Criterio e metodologia operativa. Distinzione tra prezzi e valore di mercato. Il reperimento dei dati elementari. Il processo di formazione del valore di mercato negli immobili a destinazione abitativa-commerciale. La comparazione diretta e le caratteristiche influenti. La comparazione indiretta: determinazione del reddito e saggio di capitalizzazione.

IL VALORE DI COSTO.
Costi di produzione e costi tecnici di costruzione, metodo sintetico e metodo analitico per la stima del costo di costruzione. Il computo metrico estimativo (software per l''esecuzione del computo metrico estimativo). Il costo delle opere di urbanizzazione, l''andamento temporale dei costi in edilizia, il controllo dei costi nella produzione edilizia, l''analisi Costi-Benefici.

IL VALORE COMPLEMENTARE.
La complementarietà ed il relativo criterio di stima. Le servitù prediali. La stima degli indennizzi per violazione delle norme urbanistiche.

IL VALORE DI TRASFORMAZIONE.
Nozione di area edificabile e sua stima sintetica. Il valore di trasformazione nella stima analitica delle aree edificabili. Il futuro valore di mercato di un edificio da realizzare. Stima del piu'' probabile costo totale di produzione. Applicabilità del valore di trasformazione. Edifici suscettibili di trasformazione.

IL VALORE DI SURROGAZIONE.
Aspetti economici e criterio di stima. Il costo di riproduzione deprezzato. Fattori di deprezzamento negli immobili urbani. La stima degli edifici a destinazione industriale.

ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’
Riferimenti legislativi: dalla legge 2359 del 28 giugno 1865 alla legislazione attuale. La giurisprudenza della Corte Costituzionale.

L'ESTIMO CATASTALE.
Elementi sul Nuovo Catasto Italiano e sul Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Le operazioni censuarie e la conservazione del N.C.E.U.

GLI STANDARD DI VALUTAZIONE INTERNAZIONALE

Metodi Didattici

Le lezioni frontali riferite alla teoria estimativa occuperanno circa tre quarti delle ore assegnate e verranno svolte seguendo l'approccio didattico utilizzato nel principale testo di riferimento. La restante parte delle lezioni avverrà attraverso la discussione di casi di studio riferiti all'applicazione pratica degli argomenti teorici trattati.

Verifica dell'apprendimento

La valutazione avverrà attraverso un esame in forma orale in cui lo studente dovrà e dimostrare la propria conoscenza degli argomenti teorici trattati durante il corso.

Testi

BIBLIOGRAFIA:

= Krugman P., Wells R. (2013), Microeconomia, Zanichelli, Bologna;

Capitoli:

- Principi fondamentali
- I modelli economici: trade-off e scambio [solo leggere per comprensione]
- Domanda e offerta
- Il surplus del consumatore e del produttore
- Controlli dei prezzi e della quantità: interferire coi mercati
- L'elasticità
- Il processo decisionale degli individui e delle imprese
- Il consumatore razionale (con appendice: preferenze e scelta del consumatore)
- Dietro le curva di offerta [solo leggere per comprensione]
- La concorrenza perfetta e la curva di offerta
- Il monopolio
- L'oligopolio
- Concorrenza monopolistica e differenziazione del prodotto
- Beni pubblici e risorse comuni


= Roscelli R. (a cura di) (2014), Manuale di Estimo, Utet, Torino
(ad esclusioni dei seguenti capitoli: 4 - Risvolti estimativi indotti dal processo di armonizzazione contabile avviato a livello internazionale; 5 - Le valutazioni di fattibilità; 6 - Le valutazioni ambientali strategiche e la V.I.A., 7 - Economia ed estimo dei beni culturali e ambientali)

Altre Informazioni

Il materiale di supporto alla didattica potrà essere liberamente scaricato dalla specifica sezione del sito docente o verrà direttamente fornito agli studenti nel corso delle lezioni.

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